Como fazer o desmembramento de terreno?
O passo a passo definitivo
Há inúmeros motivos para se fazer o desmembramento de terreno.
E se você está aqui, provavelmente está precisando entender como se faz na prática e sem ter muita dor de cabeça.
Afinal, como vamos mostrar mais a frente, dá sim para economizar e poupar problemas com essa ação.
Então, vamos agora entender um pouco mais sobre o desmembramento de terreno e como ele pode ser feito.
O que é o desmembramento de terreno?
O desmembramento de terreno é um direito que a Prefeitura concede ao proprietário de dividir sua propriedade em duas ou mais partes, desde que siga as especificações exigidas pela mesma.
De uma forma mais técnica, abordado pelo Art. 2º, §1º da Lei nº 6.766, o ato de desmembrar seria:
“a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. ”
Sendo gleba uma porção de terra que nunca fora loteada ou desmembrada, ou seja, uma terra que não está regularizada segundo as leis do Brasil.
Qual a diferença entre desmembramento e loteamento?
A resposta é bem simples.
Enquanto o loteamento tem o compromisso de criar um sistema pelo qual a população poderia trafegar, o desmembramento de terreno aproveitaria o já existente.
Quais as vantagens do desmembramento de terreno?
1. Dividir uma casa de fundos
Quando você quer manter o imóvel onde mora em seu nome, mas precisa de dinheiro e tem uma casa de fundos “sobrando”.
Que tal desmembrar seu terreno e colocar a casa remanescente para alugar ou vender?
Assim você tem um dinheiro para ajudar nas contas do mês e ainda manter a situação regular de ambas as casas!
2. Pagar menos IPTU (IPTU Individual)
Uma das bases para o cálculo do IPTU é o valor do metro quadrado no logradouro.
Ou seja, se você tem um terreno extenso, caso ele seja diminuído em ⅛, por exemplo, e venda (ou doe) o menor deles, o valor do IPTU a ser pago decresce.
3. Dividir uma sala comercial em mais salas
Caso você tenha uma sala comercial, e só utilize uma fração dela, por que não desmembrar a mesma e alugar os espaços restantes?
Assim você mantém seu negócio e ainda tem uma renda extra no final do mês.
4. Construir uma casa para alguém
Se você deseja construir uma casa para uma pessoa próxima, por que não desmembrar o terreno que a envolve (seguindo as especificações da Prefeitura para que a mesma seja legalizável)?
Assim problemas são evitados (como o de passar somente a casa construída para outro nome) e tudo ficará nos conformes.
Quando devo fazer o desmembramento de terreno?
Antes de tudo, os proprietários do imóvel devem conferir na Prefeitura qual o tamanho mínimo do lote na sua região.
Caso seu terreno não cumpra as especificações, o procedimento poderá ser feito no cartório, via Registro de imóveis.
Esse último procedimento é mais simples, sendo qualquer alteração em um dos imóveis necessita da autorização de todos os proprietários.
Ainda, o desmembramento só será permitido em áreas que tenham acesso à vias ou caminhos existentes, se estes integrarem o sistema viário como logradouros oficialmente reconhecidos do Município e forem providos de infra-estrutura básica.
Caso esta última condição não seja atendida, será exigida a execução das obras de urbanização como condição prévia para a aprovação do projeto.
Lembrando que, segundo a Prefeitura do Rio de Janeiro, o mesmo não será permitido em terrenos sujeitos a inundações, com declividade maior ou igual a 30% e em áreas de preservação ecológica, por exemplo.
Como fazer o desmembramento de terreno?
Primeiramente, deve-se abrir um processo de parcelamento de solo junto à prefeitura, apresentando os seguintes documentos (definidos pela resolução SMU n°728):
- O requerimento assinado pelo proprietário ou procurador legalmente nomeado, para desmembramento de prédios e para o territorial;
- O título de propriedade transcrito no Registro de Imóveis, atualizado em no máximo 6 meses;
- Uma planta arquitetônica de localização esquemática, representada sobre planta cadastral atualizada do Município e visada por profissional qualificado, na escala 1:2000, contendo a correta identificação da área onde o imóvel estiver localizado;
- 02 (duas) cópias em papel sulfite ISO A3 ou superior, desde que uma das dimensões seja inferior a 90 cm, em escala adequada e compatível com a extensão do projeto de no mínimo 1:1000, com os nomes legíveis e as respectivas assinaturas do proprietário ou procurador legalmente nomeado e do profissional responsável pela elaboração do projeto;
- A certidão negativa de tributos municipais incidentes sobre o imóvel, conforme dispõe o Decreto nº 27. 567/2007, caso não haja nenhuma situação que a impeça de ser emitida. Caso tenha, você tem que comparecer no Plantão Fiscal da Prefeitura, que no caso da cidade do Rio de Janeiro, localiza-se na Rua Afonso Cavalcanti, 455, prédio anexo, Cidade Nova – Sede da Prefeitura;
- Comprovação do pagamento de metade da taxa prevista no Art. 145 da Lei Nº 1371/88, ou em sua totalidade, caso o preço da taxa seja igual ou menor ao valor mínimo exigido pela rede bancária.
Além disso, o desmembramento de terreno também deve obedecer às normas do local do imóvel, como por exemplo a testada mínima do lote e área.
Isso varia de acordo com a SMU (Secretaria Municipal de Urbanismo) de sua região.
Após a aprovação do processo, o mesmo vai para o setor de numeração, que fica no prédio central da Cidade Nova/RJ.
O processo é finalizado quando a Prefeitura emite uma certidão que descreve todas as características dos terrenos recém-desmembrados, a fim de fazer prova junto ao Registro de Imóveis.
O mesmo, por sua vez, cancela a matrícula do terreno original e abrirá tantas quanto forem os terrenos desmembrados.
Conclusão
O processo de desmembramento de terreno pode ser complicado, mas seguindo esse passo-a-passo, pode ser realizado com sucesso e te evitar diversas dores de cabeça.
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